解体工事は近隣とのトラブルになりやすいため、トラブルを未然に防止しなければいけません。
トラブルを未然に防止する方法として有効なのが家屋調査です。

家屋調査とは解体する建物の調査や、近隣の家の調査です。
それではなぜ家屋調査をおこなうとトラブルを未然に防げるのでしょうか。

本記事では、解体工事のトラブルを未然に防ぐためになぜ家屋調査が有効なのか、家屋調査をしたほうがよいケース、家屋調査の費用などについて解説します。
記事を最後まで読み進めていただければ、家屋調査の重要性が理解でき、解体工事をトラブルなく進められるでしょう。

家屋調査とは？

家屋調査とは、家屋の状態を調べることです。
家屋調査は「自分の家を調査する場合」と「近隣の家を調査する場合」にわけられます。
本章では、自分の家を調査する場合と、近隣の家を調査する場合の家屋調査の内容について解説します。

自分の家を調査する場合

自分の家を家屋調査するケースは、行政が固定資産税額を決めるためにおこないます。

固定資産税評価額は登記で確認するのではなく、1軒1軒、行政の担当者が建物を確認して課税の基となる評価額を決定しています。

近隣の家を調査する場合

近隣の家を調査するケースは解体工事前におこなう家屋調査であり、建物解体時に近隣の家に影響を与えないか調査します。

近隣の家の状態を確認しておくことにより、解体時の振動に耐えられるかどうかがわかります。
また、解体前に近隣の家屋調査をおこなっておけば、解体前からあるキズなのか解体後にできたキズなのかも判別可能です。

なぜ家屋調査が必要？

解体前に家屋調査をするのには、多くの理由があります。
家屋調査をする必要がある主な理由は、次のとおりです。

• 近隣のトラブル対策
• 工事前後の比較
• 保険会社に対する証拠

本章では、家屋調査の必要性について解説します。

近隣のトラブル対策

解体をおこなうと振動が発生し、近隣の家に亀裂などの被害を与えてしまうケースがあります。
しかし、その亀裂が解体工事前にあったのか、解体後にできたものなのかは家屋調査をしておかないと判断できません。

家屋調査を事前におこなっておけば、解体後にできたキズだとすぐにわかるため、近隣の住人との話し合いもスムーズに進みます。

工事前後の比較

家屋調査をしておくことで工事前後の状態が把握できます。
近隣の家の住人は工事前後の家の状態を心配しますが、家屋調査をしておけば近隣の家の状態が変わっていないことを証明可能です。
家の状態が変わっていなかったことを証明できれば、近隣の住人の安心感につながります。

保険会社に対する証拠

近隣の家に損害を出してしまったときには、保険で対応します。
家屋調査をしておくことで、損害を保険会社にすぐに証明可能です。
損害の証明ができれば早く保険金を受け取れるため、トラブルを早期解決できるケースが多くなります。

家屋調査の費用相場と調査時間

家屋調査をおこなうためには、費用と時間がかかります。
本章では、家屋調査をするときに必要な費用相場と調査時間について解説します。

費用相場

家屋調査をする場合、1軒の調査につき1回10万円程度かかります。

費用は内容によって変動します。

• 建物の大きさ
• 調査する項目
• 調査会社の交通費

家屋調査は建物が大きく、調査する項目が多く、調査会社から調査現場まで遠いほど値段が上がっていきます。
また、調査する建物の内部まで調査するのか、外部だけ調査するのかによっても費用金額が変動します。

解体工事前後に調査して比較する場合、調査費が2回分かかる点にも注意しておきましょう。

調査時間

家屋調査の調査時間は、内部調査をするのか外部調査をするのかにより異なります。

内部調査の場合は1時間30分～2時間程度、外部調査なら1時間～1時間30分程度かかります。

家屋調査をしておいた方がよいケース

家屋調査をするには費用がかかるため、すべてのケースで家屋調査できません。
そのため、必要に応じて家屋調査をするのがよいでしょう。
家屋調査をしておいた方がよいケースは、次のとおりです。

• 近隣の建物との距離が近い
• 大型の建物の解体
• 地盤が柔らかく振動の影響を受けやすい

本章では、家屋調査をしておいた方がよいケースについて解説します。

近隣の建物との距離が近い

近隣の建物と解体現場との距離が近い場合、近隣の建物に影響を与えてしまう可能性が高いため、家屋調査を実施したほうがよいでしょう。

距離が近ければ近いほど、解体時の建物への影響が大きくなります。
地盤が固くて揺れにくい地域の解体でも、小型の建物の解体でも、解体現場と近隣の家の距離が近いときには家屋調査実施を検討しましょう。

大型の建物の解体

大型の建築物を解体するときには、家屋調査を実施したほうがよいでしょう。

大型の建物は鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリートで建築されていることが多く、これらの構造は重量があるため、解体時に相当な振動を発生させてしまいます。
そのため、解体現場から近隣の建物まで距離があったとしても、影響を与えてしまうときがあります。

地盤が柔らかく、振動の影響を受けやすい

地盤が柔らかい地域で解体するときには、家屋調査を実施したほうがよいでしょう。

地震と同じですが、地盤が柔らかい地域で振動が発生すると、振動の強さが弱まらず近隣に伝わってしまいます。
小さな振動が続くだけで建物に影響を与えるケースもあるため、地盤が弱い地域で解体するときには家屋調査実施を検討しましょう。

家屋調査で行う主な調査

家屋調査をするときには、下記のような内容を調査します。

家屋調査の流れ

家屋調査を実施するときには、書類を作成したり調査したりしなければいけません。
そのため、家屋調査実施から完了までには流れがあります。
家屋調査実施から完了までの流れは、次のとおりです。

• 調書作成
• 野帳作成
• 現場調査
• 測量
• 施主との最終確認
• 現場調査

本章では、家屋調査の流れについて解説します。

調書作成

家屋調査はまず調書作成から開始します。
調書とは、調査する建物や塀などの状況を住人から状態を聞き取り作成する書類です。

野帳作成

調書作成後は、野帳作成に移ります。
野帳とは、家屋調査の調査内容を記載する書類です。
野帳には調査内容や調査対象建物の間取りや写真なども記載します。

現場調査

調書と野帳を作成したら、実際に調査対象建物の家屋調査をします。
外壁や室内、柱、天井などに亀裂や隙間、ゆがみなどがないかなどを細かく調査します。

測量

家屋調査依頼の内容によっては、測量もおこないます。
測量で高低測量や垂直測量、水平測量などをおこなっておけば、解体工事後のわずかな変化も見逃しません。
測量をせず目視で確認すると微少な変化はわからないため、測量までおこなうのをおすすめします。

施主との最終確認

家屋調査依頼者（解体工事の施主）に調査結果を伝え、調査内容を確認します。
内容を確認したら、確認したことを証明するために書類に施主が記名押印をします。

トラブル回避・家屋調査をスムーズに進めるために

トラブル回避・家屋調査をスムーズに進めるためには「近隣へのあいさつ」が欠かせません。

解体工事を実施すると、必ず振動やほこりを発生させてしまいます。
しかし、あらかじめ「○月○日から解体工事を実施します」と近隣にあいさつをしておけば、トラブルになる確率が下がります。

また、家屋調査対象の近隣の家にうかがうときも、あいさつから入ったほうが話を通しやすくなるはずです。
家屋調査は近隣住民にとってもよい話ですが、敷地内や家屋内に立ち入らなければいけません。
家屋調査に抵抗感を与えないためにも、必ず近隣あいさつは実施しておきましょう。

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