「相続登記が義務化されるけど、相続した建物のを解体する予定でも相続登記は必要なの？」というように、義務化が解体に対してどのような影響を与えるのか気になる人もいることでしょう。

すぐに建物を解体する予定なら相続登記しなくてもいいですが、すぐに解体しないなら相続登記はしなければなりません。

本記事では相続登記義務化の内容や、相続する建物の解体について解説します。
相続登記義務化や相続登記と建物解体に関連があるのか知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

2024年4月相続登記義務化

2024年4月から相続登記が義務化されました。

不動産を相続する人に大きな影響を与える法律改正であるため、しっかりと義務化の内容を理解しておかなければなりません。
ここからは、相続登記義務化に関係する内容を解説します。

相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなり、相続人が所有者になったときに必要な登記です。

たとえば、親であるAさんが亡くなり、子どもであるBさんが不動産を相続するとします。
この場合、不動産の元所有者Aさんから、相続人Bさんに所有権が移転します。
この所有権の移転を公的に証明するために、相続した不動産の相続登記をおこなわなければなりません。

相続登記義務化の背景

相続登記が義務化は、所有者不明の空き家対策の一環としておこなわれました。

義務化される前、相続登記は義務ではなく任意だったため、相続登記がおこなわれていない空き家が多く発生してしまいました。
所有者がわからない空き家は誰が管理しているのかわからず、自治体は管理の指導を誰におこなえばいいのか把握できません。

空き家は放置すると倒壊や火災になる危険性があるため、危険な空き家を減らすことを目的に相続登記が義務化されました。

罰則

相続登記義務化にともなって、次のように罰則が設けられました。

引用：e-Gov 不動産登記法

相続登記は上記の「第七十六条の二」に該当し、相続登記を法律に定める期日内におこなわないと10万円以下の過料が科されます。

相続登記義務化の内容

相続登記義務化により、今までの相続登記との内容が変わります。

主な変更点は、次のとおりです。

• 相続登記の申請は3年以内
• 法改正前の相続物件にも適用
• 遺産分割協議が長引いたときの相続人申告制度

ここからは、相続登記義務化によって変更された内容について解説します。

相続登記の申請は3年以内

相続登記義務化にともない、相続登記に期限が設けられました。

義務化により「不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」に登記しなければならなくなりました。

相続登記できない理由がある場合を除いて、この期間までに相続登記をおこなわないと罰則の対象となってしまいます。

法改正前の相続物件にも適用

相続登記義務化により、不動産登記法改正前におこなわれた相続に対しても相続登記しなければならないことになりました。

相続登記義務化は2024年4月1日からですが、この日よりも前に相続した不動産についても相続登記義務が適用されます。

法律改正前に相続登記していない不動産は、2024年4月1日から3年の間に相続登記を完了させなければなりません。

当然、この期間に相続登記を完了させられなかった場合は罰則の対象になってしまいます。

遺産分割協議が長引いたときの相続人申告制度

相続登記の申請期間は、相続人申告制度を利用すれば延長できます。

相続人申告制度とは、相続人が法務局に対して「該当の登記名義人に相続が発生したこと」「相続人が判明していること」を申し出る手続きです。

相続手続きは相続人同士でもめてしまい、3年では相続が終わらないケースもあります。
3年以内に相続登記ができない場合は、期間を延長し過料の課税を先延ばしにすることが可能です。

ただし、相続人申告制度は相続登記の義務がなくなるものではありません。
相続申告制度を利用した後に遺産分割協議が整ったら、遺産分割協議が整った日から3年以内に相続登記を完了させる必要があります。

相続した建物を解体する場合も相続登記が必要？

相続人の中には、相続後すぐに建物を解体しようと考えている人もいることでしょう。
そのような場合、相続登記をおこなわなければならないのでしょうか。

結論、必要ない

結論からいうと、相続後すぐに建物を解体する場合、相続登記は必要ありません。

ただし、相続後3年以上経過してから建物を解体する場合には、一旦建物の相続登記を終わらせておく必要があります。

滅失登記は相続人1人で可能

遺産分割協議が長くなることが想定された場合、相続人全員の同意があれば建物の解体は可能です。

不要な空き家は管理が手間であり、中には倒壊など危険な空き家もあります。
そのような空き家を放置しておくメリットはないため、遺産分割協議成立前に相続人全員の同意を得て、先に建物を解体してしまいます。

建物の解体に必要な滅失登記は相続人1人が代表でおこなえるため、手間をかけずに不要な空き家を解体することが可能です。

ただし、解体の同意は書面にしてきちんと残しておきましょう。
たとえ無価値の建物だとしても、口頭だけで解体の同意を取っていると相続トラブルの原因になってしまいます。

相続した建物を解体する場合の注意点

相続した建物を解体する際には、次のような注意点があります。

• 解体後に土地売却する場合は土地の相続登記が必要
• 解体後の土地売却では相続人全員の合意が必要
• 解体すると固定資産税が高くなる

相続した建物を解体する前に注意点を確認し、解体に関するトラブルを防止していきましょう。

解体後に土地売却する場合は土地の相続登記が必要

相続した土地を売却するには、土地の相続登記が必要です。

建物は相続が発生してから3年以内に解体するのであれば、相続登記せずに解体できます。
しかし、土地の売却については、相続が発生してすぐ売却するとしても相続登記をしていないと売却できません。

土地を売却するには所有権移転登記が必要となり、所有権移転登記をするには相続登記が終わっていることが条件になるからです。

相続登記するには遺産分割協議が終わっていなければならず、相続した土地を売却するには早く相続手続きをおこなう必要があることには注意しましょう。

解体後の土地売却では相続人全員の合意が必要

相続した土地を売却するには、遺産分割協議の成立が必須です。

相続登記を法務局に申請する際には、必要書類として遺産分割協議書を提出しなければなりません。
遺産分割協議書を作成するには、相続人全員で相続財産の配分を決める必要があります。

遺産分割協議書が作成されていないと土地の相続登記ができないため、土地の売却ができません。

解体すると固定資産税が高くなる

建物を解体し更地にして土地を保有する場合、土地の固定資産税が高くなるため注意しましょう。

土地の固定資産税は建物が建っていると、最大で1/6に減額されます。
そのため、土地上の建物を解体してしまうと、土地の固定資産税が最大で6倍になってしまいます。

ただし、建物の固定資産税は課税されなくなること、空き家の維持管理費がかからなくなることを考えると大きなデメリットとはいえないかもしれません。

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