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2024年法改正！空き家の譲渡所得特別控除拡充で解体しやすくなった！
空き家を相続したが使う予定もないため、売却を検討したものの譲渡所得税が課税されてしまうというケースがあります。
譲渡所得税が課税されるなら、売却を取りやめようという人も多いことでしょう。
しかし、2024年の法改正により、空き家の譲渡所得特別控除が拡充されて売却しやすくなりました。
本記事では、空き家の譲渡所得特別控除の内容、法改正によりなぜ売却しやすくなったのかなど解説します。
使わない予定の空き家を相続した人は、ぜひ参考にしてください。
空き家の譲渡所得の特別控除とは
空き家の譲渡所得特別控除とは、相続した空き家を売却し所得が発生した場合、3,000万円の所得控除を受けられる減税制度です。
しかし、誰もが必ず空き家の譲渡所得特別控除を利用できるわけではありません。
空き家の譲渡所得特別控除を利用するには、対象となる土地・建物の条件、適用期間の条件を満たす必要があります。
対象となる土地・建物の条件
空き家の譲渡所得特別控除の対象となる土地・建物の条件は次のとおりです。
1.昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された建物であること
2.区分所有建物登記がなされていない建物であること
3.相続の開始の直前に被相続人以外に居住をしていた人がいない建物であること
（被相続人が老人ホームなどに入居していた場合など例外規定もある）
4.上記の条件をすべて満たした建物がある敷地
上記の条件を満たした上で、適用される要件もクリアしていなければなりません。
適用要件は、次のとおりです。
- 相続か遺贈で1.～4.の不動産を取得し、建物と敷地をセットにして売却すること
- 売却までに1.～4.の不動産を賃貸や事業用、居住用として使っていないこと
- 建物付で売却するときには、売却日までに一定の耐震基準を満たすこと
- 更地として売却するときには、売却日までに建物を解体すること
- 売却代金が1億円以下であること など
参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
適用期間の条件
空き家の譲渡所得の特別控除には適用要件だけでなく、制度を利用できる期間が定められています。
空き家の譲渡所得の特別控除は、相続開始日以後、3年を経過する日の属する年の12月31日までに相続した空き家を売却しなければなりません。
この売却というのは売買契約日ではなく、不動産の引き渡し（所有権移転登記の実施日）です。
2024年1月空き家の譲渡所得の3000万円特別控除が拡充！
空き家の譲渡所得の特別控除は2023年末で制度が終わる予定でしたが、2027年末まで延長されました。
さらに2024年1月からは制度の内容も拡充され、使いやすい制度に変わりました。
ここからは、拡充された内容について解説します。
売却後の解体・耐震改修が可能になった！
空き家の譲渡所得の特別控除は、2024年からの拡充で売却後の解体・耐震改修が可能になりました。
2023年末までは、売却日までに建物の解体・耐震改修が終わっていることも適用条件でした。
しかし、売却日以降も解体・耐震改修が認められたことにより、売主ではなく買主が解体・耐震改修しても空き家の譲渡所得の特別控除を利用できます。
売却後の解体・耐震改修が認められるようになり、空き家の譲渡所得の特別控除を利用できる人が増えました。
売却後の工事期間の条件
空き家の譲渡所得の特別控除の拡充により、売却日以降に解体・耐震改修をしても制度を利用できるようになりました。
しかし、売却日以降におこなう解体・耐震改修には期限があり、売却日の属する年の翌年2月15日までに解体・耐震改修しなければなりません。
解体は期間がかかる工事ではないためよいのですが、耐震改修は設計から工事完了まで時間がかかります。
もし売却後に買主が耐震改修をする場合、期間内に工事を終えてもらわなければなりません。
買主の行動次第で、空き家の譲渡所得の特別控除が適用されなくなる恐れもあるため注意しましょう。
2024年法改正の注意点
2024年の法改正で空き家の譲渡所得の特別控除を利用できる人が増えたものの、改正により注意しなければならない点も増えました。
ここからは、法改正された空き家の譲渡所得の特別控除の注意点について解説します。
売却期間に注意しよう
法改正により、空き家の譲渡所得の特別控除の適用期間が延びました。
ただし、適用期間が延長されただけであり、空き家の譲渡所得の特別控除を永久的に使えるようになったわけではありません。
2024年1月1日～2029年12月31日までに、対象となる相続した空き家を売却しなければ制度を利用できないことには注意しましょう。
相続人が3人以上の場合は控除額が2000万円になる
2024年から空き家の譲渡所得の特別控除の控除額が変更されました。
2023年までは空き家の相続人が何人いても、各人それぞれが3,000万円の控除を受けられました。
しかし、2024年からは、相続人が3人以上いる場合、各人の控除額が2,000万円に減額されます。
相続人が2人以下である場合、2023年と同じく3,000万円の控除を受けられます。
控除額が減った影響で、譲渡所得税が増えてしまう恐れがあることには注意しましょう。
売却後に解体しても特別控除が受けられます！
空き家の譲渡所得の特別控除の内容が変更されたことにより、一定条件を満たした空き家を売却した後に解体した場合でも控除を受けられるようになりました。
それでは、いつ空き家を解体するのがよいのでしょうか。
ここからは、空き家の譲渡所得の特別控除を受けるときに、いつ建物を解体したらよいのか解説します。
更地にして固定資産税が上がるリスクを避けられます
建物の解体を売却日以降にすれば、固定資産税が上がるリスクを抑えることが可能です。
土地の固定資産税は、敷地の上に住宅が存在するだけで最大6分の1に減税されています。
建物を解体すると減税が解除されてしまい、建物を解体した日の属する年の翌年から固定資産税が最大で6倍になるため注意しなければなりません。
固定資産税の増加を考えれば、解体時期が遅くなるほどよいといえます。
それでも早めに解体しよう
固定資産税の増加を考えれば解体は遅いほうがよいかもしれませんが、空き家の解体は早ければ早いほど対人リスクは減ります。
空き家は放置していると年数や災害により崩れたり、敷地の樹木が越境したりします。
もし崩れたときに通行人を死亡させてしまったり、越境問題で隣地と揉めてしまったりしたら、売却できない状況になる恐れもあるのです。
また、空き家の譲渡所得の特別控除を利用するには、相続後3年以内に売却しなければなりません。
早めに建物を解体して土地として売り出したほうが、買主を見つけられる可能性が上がります。
対人リスクを抑えたり制度を利用したりするほうが、固定資産税の増加よりも大切であるため、空き家は早めに解体すべきです。
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