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共有名義の建物を解体するときの注意点
建物を解体したいけど共有名義になっており、勝手に壊してもいいのか悩んでいるといった人も多いのではないでしょうか。
共有名義の建物はひとりの意思ではおこなえず、共有者全員の解体許可を取得しなければなりません。
共有建物の解体はトラブルになりやすいため、共有名義の基礎知識やどのように進めて解体すればいいのか理解しておくことが大切です。
本記事では共有名義についての基礎知識、解体する方法・注意点など解説します。
建物と名義
共有名義の建物を解体する際には、次の項目についての基礎知識が必要です。
- 建物の名義人とは
- 共有名義とは
ここからは、共有名義の建物の基礎知識について解説します。
建物の名義人とは
建物の名義人とは、建物の所有者です。
つまり、家の持ち主のことであり、一般的には不動産登記簿謄本の名義人です。
建物の名義人になるには、家を購入したり相続したりする必要があります。
賃貸人は名義人（所有者）ではありません。
なお、建物に所有権移転登記や相続登記をしていない・し忘れていた場合でも、家を購入・相続などした場合は建物の名義人になります。
共有名義とは
共有名義とは、不動産を複数の名義人が所有している状態です。
不動産の名義人がひとりである場合は単独名義といい、2人以上であれば共有名義と呼びます。
2人以上であれば、5人でも10人でも共有名義です。
共有名義となった不動産を共有不動産と呼びます。
共有不動産になる場合の代表例としては、夫婦が共同して家を購入した、兄弟姉妹で土地を相続したなどです。
なお、共有名義の不動産を利用・処分する場合、民法により次のような制限がかかります。
| 行為名 | 行為の内容 | 行為の制限 | 具体的な例 |
|---|---|---|---|
| 保存行為 | 共有物の現状を維持するための行為 | 共有者ひとりの意思で対応できる | 共有物の簡易的な修繕 不法占拠者への明渡請求 |
| 管理行為 | 共有物を利用する行為 | 共有持分の過半数の同意が必要 | 共有物の賃貸 |
| 変更行為 | 共有物の形や性質を変える行為 | 共有者全員の同意が必要 | 共有物の売却 建物の解体 建物の増改築 |
上記のとおり、共有建物の解体をおこなうには、共有者全員からの承諾が必要です。
建物解体には共有者全員の同意が必要
共有名義の建物を解体する際には、共有者全員の同意が必要です。
全員からの同意取得は困難な作業であり、どのように進めていけばいいのか把握しておくことが大切です。
ここからは、共有者に関する問題とその解決方法について解説します。
共有者全員の同意書作成がおすすめ
共有者から解体の同意を取得する際には、全員から同意書を書いてもらいましょう。
解体の同意を取得していれば建物を壊せますが、言った言わないのトラブルを防止しなければなりません。
そこで役に立つのが、同意書の存在です。
同意書を共有者全員から取得し保存しておけば、いったん解体に同意した後に反対されたとしてもそのまま手続きを進められます。
共有者が10人いる場合
共有者が10人いるといった場合、全員から解体の承諾を取得するのが難しくなります。
人数が増えるほど考えの違う人が増加してしまい、意思を統一するのが困難になります。
共有者が10人ともなると、間柄が親しい人だけでなく面識のないような縁遠い人も含まれるでしょう。
このような状態になる前に、建物を利用するのか解体するのか話し合っておくことが大切です。
相続が連続すると共有者が増えるため、できる限り早めに対処することが肝心です。
連絡がとれない共有者がいる場合
連絡がとれない共有者がいる場合は、その共有者を見つけるか法的手段を取らないと建物は解体できません。
建物の解体は共有物の変更行為に該当し、ひとりでも賛成しない人がいると壊せません。
共有者がみつかれば話し合いで進められますが、どうしても見つけられないのであれば法的手段を取ります。
たとえば、共有物分割請求訴訟や不在者財産管理人の選任、持分取得裁判などの法的手段です。
どの法的手段も裁判所を介して進めていくものであり、基本的には弁護士といった法律のプロに相談して進めます。
共有者の中に亡くなった人がいる場合
共有者の中に亡くなった人がいる場合は、相続の手続きを終わらせて法定相続人から解体の同意を取得しなければなりません。
相続するには、遺産分割協議や相続登記など多くの手続きが必要です。
しかし、解体の同意は遺産分割協議が成立した時点で取得できます。
急いで建物を解体したい場合は、この時点で共有者全員から同意書を取得してもいいでしょう。
住宅ローン返済中の場合
住宅ローン返済中の場合、共有者全員の同意だけでなく、ローン残債を全額返済しなければなりません。
住宅ローンを借りる際、金融機関は土地と建物に抵当権を設定します。
抵当権が設定された建物を解体するには、金融機関の承諾が必要であるものの、通常、ローン残債がある時点で承諾はしてくれません。
つまり、全額返済して抵当権を抹消してからでないと、建物は解体できないことになります。
同意が得られない場合の対処法
共有者から解体の同意が得られない場合、次の方法で対処しましょう。
- 共有物分割で単独名義にしよう
- 不動産や法律の専門家に相談しよう
それでは、上記の方法について解説します。
共有物分割で単独名義にしよう
共有物分割請求をおこなえば、共有名義を解消し単独名義に変更できるケースがあります。
共有物分割請求とは、共有状態を解消するための手続きです。
裁判所に共有物請求を申請し、まずは調停の場で共有物をひとりの名義にするのか、解体して共有状態を解消するのかなど話し合います。
調停の場で話がまとまらなかった場合、共有物分割請求訴訟を起こして裁判所に解決方法の決定をゆだねます。
ただし、裁判の結果は訴訟を起こした人の意思どおりにはなりません。
たとえば、単独名義にするよう訴訟を起こしたものの、判決は不動産の処分といったケースもあるため注意しましょう。
不動産や法律の専門家に相談しよう
共有者から同意が得られなかった場合、まずは不動産や法律の専門家に相談しましょう。
共有者に相談しようとしても話すら聞いてもらえない場合、法的手段の実行も視野に入れなければならないため、弁護士や司法書士への相談がとくにおすすめです。
不動産の専門家でも解決方法のアドバイスはもらえるものの、裁判所を利用する際に不動産会社では代理の手続きができません。
共有名義の建物を解体するときの注意点
共有名義の建物を解体するときの注意点は、次のとおりです。
- 費用負担についても取り決めよう
- 滅失登記を誰がするかも決めておこう
- 建物が倒壊する恐れがある場合は単独で解体できる
どのような注意点があるのか把握し、スムーズに建物の解体を進めていきましょう。
費用負担についても取り決めよう
共有名義の建物を解体する際には、誰がいくら費用を負担するか決めておきましょう。
一般的に解体時の費用は、共有持分に応じて支払います。
たとえば、共有持分2分の1、共有持分4分の1の人が2人いる建物を100万円で解体したとします。
この場合、共有持分2分の1の人が50万円を負担、残りの2人はそれぞれ25万円ずつ負担するわけです。
ただし、共有持分で負担する方法はあくまで一般的な方法であり、話し合いで任意の金額にしても構いません。
滅失登記を誰がするかも決めておこう
建物解体した後には滅失登記が必要であり、この登記の費用を誰が負担するのか決めましょう。
滅失登記とは、建物がなくなったことを登記簿に反映するためのものです。
自分で滅失登記すれば3,000円程度、土地家屋調査士に依頼すると5万円程度かかります。
なお、滅失登記は共有者の同意が必要なく、単独での実行が可能です。
滅失登記しないと解体後も建物の固定資産税の納税請求がきてしまうケースもあるため、誰も協力してくれない場合は自分ひとりで登記申請しましょう。
建物が倒壊する恐れがある場合は単独で解体できる
建物の解体は変更行為にあたり共有者全員の同意が必要であるものの、倒壊する恐れがある建物の解体は保存行為にあたるため単独での解体が可能です。
ただし、建物の価値がなくなった、もう利用できないほど朽ちているといった理由では単独では解体できません。
建物が傾いて倒壊しそうといった、他人に被害を与える可能性が高い建物だけであることには注意しましょう。
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