老朽化したり耐震基準を満たさなかったりした場合、マンションの解体をおこなうケースがあります。
マンションは大規模建築物であり、解体にはかなりの費用がかかります。

しかし、高額なマンション解体費用は、誰が負担するのでしょうか。

本記事ではマンションの解体が必要なケースや誰が費用を負担するのか、解体時に利用できる補助制度について解説します。

マンションの解体が必要なケース

マンションの解体がおこなわれるケースは、次のとおりです。

• 老朽化
• 耐震基準問題
• 土地の売却

マンションだからといって永久に利用できるわけではなく、一定の状態や条件になったときには解体をおこないます。

老朽化

マンションが老朽化してきたら解体が必要になります。

マンションはRC造で建設されており、長年利用が可能です。
しかし、築年数が経過してくると痛む箇所が多くなり、莫大な修繕費用がかかります。

建物が老朽化して修繕費用を払うより、建て替えたほうが安くすむような状況になれば、マンションを解体する時期になったといえます。

耐震基準問題

マンションが耐震基準を満たさない場合、解体をするケースがあります。

1981年以前に建築された建物は旧耐震基準であり、大地震が発生したときに倒壊する恐れがあります。

耐震補強をする方法で耐震性を向上させますが、工事には多額の費用が必要です。

耐震補強をしても築年数の古さは解消できないため、マンションを解体し建て替えてしまうほうが安く済む場合もあります。

土地の売却

マンションが古くなってきた場合、取り壊して土地を売却するケースもあります。

マンションが建っていても不動産売買できますが、古い建物があると売りにくくなってしまいます。

買い手を早く見つけたいのであれば、古い建物を壊して売り出したほうが効果的です。

このような理由があり、土地を売却するためにマンションを解体してしまうことがあります。

マンションの解体費用の負担について

解体費用を誰が負担するかは、マンションの形態や状況によって異なります。
ここからはマンションの形態や状況に、誰が解体費用を負担するのかについて解説します。

分譲マンションの場合

分譲マンションの場合は、所有者全員で解体費用を負担します。

通常は修繕積立金で解体費用を払いますが、費用が足らない場合は一時金を払って解体をします。
修繕積立金で解体するとしても、一時金で解体するにしても費用は住人が負担することには変わりありません。

また、分譲マンションを解体するときには、住人全体の5分の4の賛成がないと解体できません。
分譲マンションは住人全員の持ち物であるため、1人の一存で解体できないからです。

賃貸マンションの場合

賃貸マンションの場合は、建物所有者が負担します。

賃貸マンションの建物所有者は大家さんだけであるケースが多く、1人の考えで解体できます。
ただし、賃借人には住む権利があるため、解体できるのは借りている人が退去した後です。

賃借人が退去していない、退去の同意をしていないのに勝手に賃貸マンションを壊すことはできません。

敷地を売却する場合

敷地を売却するときに解体費用を負担する人は、建物の所有者です。

分譲マンションが建築されている敷地であれば、住人が負担します。
賃貸マンションが建築されているのであれば、大家さんが負担しなければいけません。

マンションの建て替えの場合

マンションを建て替える場合は、敷地を売却する場合と同じです。
分譲マンションなら住人、賃貸マンションなら大家さんが負担します。

解体前に入居者が確認しておくべきポイント

分譲マンション建て替えのために解体するときは、各部屋の所有者はさまざま項目を検討しなければいけません。
ここからは、分譲マンションの住人が建て替えのために解体するときのポイントについて解説します。

解体工事の賛否の決定

分譲マンションの建て替えは法律によって、住人の5分の4が賛成がないとおこなえません。

建て替えに伴う解体には多額な費用がかかるだけでなく、建築にかかる費用や新築した後の入居条件なども確認したうえで賛否を決める必要があります。

建て替え後の部屋数

建て替え後の部屋数によって解体費が変わる可能性もあります。

建て替えたマンションの部屋数が解体前より多い場合、新築後に販売できる部屋ができます。
新たな入居者が部屋の購入代金をマンションの組合に払ってくれれば、購入代金を解体費用に充てることができるわけです。
このような場合は費用が少なくなる可能性もあります。

仮住まいの確保・引越し費用の補助

マンションを建て替えするときに住人は一旦退去しなければいけないため、仮住まいの確保や引越しの補助が出るかどうかを確認しなければいけません。

建て替え時の仮住まい引越し費用は高額になりがちです。
マンションの解体や建て替えには時間がかかり、1年～3年ほど仮住まいする必要があります。

建て替えの期間中にかかる家賃の補助を受けられるかどうかで、生活が楽に送れるかが決まってきてしまいます。

修繕積立金でまかなえないか

解体費用が修繕積立金でまかなえるかどうかは確認しておきましょう。

修繕積立金で解体費用がまかなえるのであれば、壊すための一時金を払わなくて済みます。
解体費用の一時金は高額になるケースもあるため、修繕積立金でまかなえるか確認することが大切です。

高齢者向け返済特例制度の活用

施主が60歳以上で建て替えに費用が必要となった場合、高齢者向け返済特例制度の利用が可能です。

高齢者向け返済特例制度とは、一般財団法人高齢者住宅財団がおこなっているサービスであり、マンションの建て替えで資金が必要となった60歳以上の人に1,000万円まで融資してくれます。

毎月返済は金利のみで済みますが、借入者死亡時に相続人が一括返済しなければいけないというデメリットもあります。
高齢者向け返済特例を利用するときには、相続人も含めて借り入れるかどうかを検討しなければいけません。

限界マンションのリスク

古くなったマンションを解体せずに放置していると、限界マンションになっていきます。

限界マンションには、次のようなリスクがあります。

• 空き家が増えて修繕積立金が貯まらなくなり解体できない
• 住環境が悪くなり住人の質が落ちていく
• 資産価値が減り売却しにくくなる

限界マンションになると建て替えどころか解体すらできなくなるため、古くなる前から建て替え発生のことを考えていくことが大切です。

マンション解体に関する補助金

マンションを解体するときに一定の条件を満たすと、補助が受けられるケースもあります。
マンションの解体費用は高額になるため、補助が受けられるかを必ず検討しましょう。

都市再生住宅制度

都市再生住宅制度とは、決められた地域の中で建て替えにともない住まいを失う人に対して、住宅の整備や供給をするときに受けられる補助制度です。

補助の対象となる項目は多岐に渡り、費用の半額から全額が補助されます。

優良建築物等整備事業

優良建築物等整備事業とは、市街地の良好な市街地住宅の供給や防災拠点の整備について一定条件を満たすと補助が受けられる制度です。

優良建築物等整備事業を受けられた場合、次の費用の2/3の補助金が出ます。

• 調査設計計画
• 土地整備（除去費等）
• 共同施設整備（共用通行部分、空地等の整備）

都心共同住宅供給事業

都心共同住宅供給事業とは、東京23区・大阪市・名古屋市といった大都市に適用される制度であり、一定条件を満たしてマンションを建て替えると補助を受けられる制度です。

都心共同住宅供給事業を受けられた場合、次の費用の2/3の補助金が出ます。

• 調査設計計画費
• 土地整備費
• 共同施設整備費

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