古家付きの土地を売却すると、購入希望者から建物を解体してほしいといわれるケースがあります。
購入希望者から解体を依頼されたときには、売主が建物を解体しなければいけないのでしょうか？
もし古家を解体するとしたら費用はいくらかかるのでしょうか？

そのような疑問をもっている方に向け、古家の解体は誰がおこなうのか、解体するときの目安について解説します。

土地売買のときの解体費用は売主負担？

古家付きの土地を売買するときの解体費用は、誰が負担しても構いません。

建物解体をしなければいけない人は決まっていません。
買主が解体しなければ購入しないといえば売主が解体してもよいですし、買主が解体することを売却条件としても大丈夫です。

建物を解体した方が土地を売却しやすい

建物を解体するのは売主・買主どちらでも構いませんが、古家を売り出す前に壊しておいたほうが売却しやすくなります。

古家が建ったままだと、土地の奥行きや間口が確認できません。
古い家が雰囲気を悪くし、買い手の購入意欲を低下させることもあります。
逆に建物が解体されていると、雰囲気が良くなり土地の全体像もつかみやすくなるため売れやすくなります。

このような理由があり、古家付きの土地を売却するときには、あらかじめ解体しておいたほうがよいでしょう。

解体費用は売主負担が一般的

解体費用売主が負担する方が一般的です。

解体するのは売主でも買主でも構いませんが、売主が解体するとクレームに発展しにくくなります。

解体時に地中埋設物が発見されたとしても、売買契約をしないだけで済みます。
しかし、買主が解体する場合は不動産の引き渡し後になるため、売主は費用を払って地中埋設物を撤去しなければいけません。

このようなケースで売主に撤去費用が捻出できなければ、大きなトラブルになります。
売主の中には借金返済を目的としており、不動産の売却直後でもお金がない人も多いため注意しなければいけません。

解体費用と譲渡所得税

不動産を売却するとき、譲渡所得が発生すると譲渡所得税が課税されます。
解体費用は譲渡所得から控除できるため、譲渡所得税を抑えるのに非常に役立つ特例です。

ここからは、譲渡所得税と解体費用の関係について解説します。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産売却時に譲渡所得が発生したときに課税される税金です。

譲渡所得税を計算するときには、次の計算式でまず譲渡所得を算出します。

※譲渡価格：不動産売却金額
※取得費：売却する不動産を購入したときの購入代金と購入諸経費を足した金額
※譲渡費用：売却にかかった費用

譲渡所得が計算できたら、次に税率を掛けて譲渡所得税額を算出します。

譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。

不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下：短期譲渡所得
不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年超え：長期譲渡所得

短期譲渡所得・長期譲渡所得の譲渡所得税率は、次の表のとおりです。

上記の表のように譲渡所得税の税率は高く、短期譲渡所得が適用される場合は税金が数百万円になるケースもあります。

譲渡所得税は動産によって高額になる税金であるため、土地を売却する前には必ず税額を不動産会社に確認しておきましょう。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産売却にかかった売却諸経費です。

譲渡所得は先述の計算式のとおり、取得費と譲渡費用の金額が多くなるほど減っていきます。
譲渡所得が減れば、譲渡所得税の課税額も減っていきます。

解体費用は譲渡費用になる

解体費用は譲渡費用として計上が可能です。

解体費は高額になるケースもありますが、たとえ金額が高くなったとしてもその分譲渡所得を減らせます。
そのため、解体費用は譲渡所得税を減らすのに有効的な費用といえます。

知っておきたい！居住用財産の3,000万円控除

解体費用で譲渡所得を減らしきれなかったとしても、居住用財産の3,000万円特別控除が利用できれば譲渡所得税を節税できます。

居住用財産の3,000万円控除とは、一定条件を満たした状態で自宅を売却すると、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
居住用財産の3,000万円控除は、空き家にした自宅を解体しても利用が可能です。
ただし、このケースは売却期間に条件がつくため注意しなければいけません。
期日がいつなのかについては後述します。

解体費用と税金にまつわる注意点

解体費用と税金にまつわる注意点は、次のとおりです。

• 解体後に駐車場等にすると居住用財産の3,000万円控除が利用できない
• 解体すると固定資産税が高くなる
• 譲渡所得税の居住用財産の3,000万円控除には期限がある

解体費用は譲渡費用とみなされて譲渡所得税を抑えられます。
しかし、税金が高くなるケースもあるため、注意点を理解してから解体を行いましょう。

解体後に駐車場等にすると居住用財産の3,000万円控除が利用できない

居住用財産の3,000万円控除は、建物を取り壊したあとに一回でも駐車場などで貸してしまうと利用できなくなります。

居住用財産の3,000万円控除は、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を差し引けるという売主にとってありがたい制度であるため、使えなくなる条件を把握しておくことが大切です。

解体すると固定資産税が高くなる

住宅を解体すると、土地の固定資産税が高くなります。

住宅が建っている敷地には「小規模宅地等の特例」が適用されています。
小規模宅地等の特例とは住宅が建っている場合、住宅の敷地の固定資産税が最大で1/6になる特例です。

小規模宅地等の特例の適用条件は、住宅が建築されていることであるため、解体をしてしまうと固定資産税が最大で6倍になってしまいます。

土地の固定資産税が増えると課税額も増えてしまうため、解体するときには固定資産税の課税時期よりも前に土地の売却計画を立てましょう。

譲渡所得税の居住用財産の3,000万円控除には期限がある

譲渡所得税の居住用財産の3,000万円控除には、次のような期限が決められています。

• 自宅として住まなくなった日から3年を経過する日が属する年末までに売却すること
• 自宅を解体した後1年以内に土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年末までに売却すること
• 災害で建物に被害が出て住まなくなった場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年末までに売却すること

上記のように居住用財産の3,000万円控除は、利用できる期間を限定しています。
期限を過ぎると居住用財産の3,000万円控除が利用できなくなるため、注意しなければいけません。

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